فشار تأمین ودیعه و افزایش اجارههای جدید برای تهرانی ها
روزنو :اردیبهشت ۱۴۰۵ برای پایتختنشینان فصل هراس از قراردادهای منقضیشده است. در حالی که سایه جنگ بر اقتصاد کشور سایه انداخته، بازار مسکن تهران وارد فاز جدیدی از بهاصطلاح «قفلشدگی» شده است؛ وضعیتی که به گفته مقامات صنفی، برآیند آن چیزی جز رکود تورمی و فشار مضاعف بر طبقه مستأجر نیست.
اردیبهشت ۱۴۰۵ برای پایتختنشینان فصل هراس از قراردادهای منقضیشده است. در حالی که سایه جنگ بر اقتصاد کشور سایه انداخته، بازار مسکن تهران وارد فاز جدیدی از بهاصطلاح «قفلشدگی» شده است؛ وضعیتی که به گفته مقامات صنفی، برآیند آن چیزی جز رکود تورمی و فشار مضاعف بر طبقه مستأجر نیست. «تورج سرباز»، عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، از افزایش واقعی ۳۰ تا ۴۰درصدی اجارهبها خبر میدهد و معتقد است سیاستهای دستوری سقف ۲۵درصدی، عملا در برابر واقعیتهای بازار رنگ باخته. در این میان، تعدیل نیروهای گسترده از ابتدای سال و نبود ثبات در درآمدها، بسیاری از شهروندان را به سمت کارهای غیررسمی و کوچ به شهرهای حاشیهای مانند پردیس و پرند سوق داده است.
بازار مسکن در دوراهی
بررسی وضعیت بازار نشان میدهد بخش خرید و فروش ملک در تهران با رکودی بیسابقه روبهرو است. عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، دراینباره گفته قیمتهایی که در پلتفرمها اعلام میشود، صرفا نرخهای پیشنهادی فروشندگان است، اما عملا معاملاتی صورت نمیگیرد. برخی بنگاهها از دو ماه قبل هیچ خرید و فروشی نداشتهاند و حجم معاملات نسبت به سال گذشته به نصف کاهش یافته است. او همچنین با اشاره به سوءاستفاده برخی افراد از القای گرانی، معتقد است که بخش اجارهبها برخلاف بخش خرید، افزایش واقعی داشته است. به گفته سرباز، اگر وضعیت «نه جنگ و نه صلح» باقی بماند، بازار مسکن با رکود تورمی عمیقتری مواجه خواهد شد و تنها یک صلح باثبات میتواند زیرساختهای تولید مسکن را ترمیم کند. از سوی دیگر، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است تعیین نرخهای دستوری مانند سقف ۲۵درصدی کارآمد نبوده و در عمل بهعنوان «کف مذاکرات» عمل میکند. این تفاوت در مناطق مختلف شهری، از شمال تا جنوب تهران، به دلیل تفاوت سطح درآمدها و ارزش ملک، رفتارهای متفاوتی را در بازار اجاره رقم زده است. کارشناسان تأکید دارند که در کوتاهمدت، بازار مسکن بیشتر در مسیر افزایش تدریجی قیمت حرکت خواهد کرد و تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و تسهیلگری در عوارض و مالیات صورت نگیرد، فشار قیمتی تشدید خواهد شد. طبق گزارشهای رسمی مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه در فروردین امسال به عدد بیسابقه 73.5 درصد رسیده که این جهش، زنگ خطر را برای تمام بخشهای خدماتی و کالاها، بهویژه مسکن به صدا درآورده است.
روایت «بیتا»: سقوط استانداردهای طبقه متوسط
«بیتا»، کارمند و مستأجر واحدی ۴۸متری در مرکز شهر، یکی از هزاران نفری است که با وجود اشتغال تخصصی، امنیت سکونتی خود را از دست داده است. او در روایتی که در اختیار «شرق» قرار داده است، میگوید: «در مورد اینکه چند درصد افزایش پیدا کرده اطلاعات دقیقی ندارم، چون هنوز موعد جابهجایی خانهام نرسیده، اما ترس از افزایش قیمتها باعث شد کموبیش قیمتها را ببینم. من یک واحد ۴۸متری را یک میلیارد تومان رهن کامل کردم و چند روز پیش متوجه شدم یک واحد با همین متراژ در ساختمان ما را با قیمت یکمیلیاردو ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل میدهند. یعنی در کمتر از هفت ماه تقریبا ۵۰۰ میلیون تومان روی رهن خانهای که من اجاره کردم رفته است. درحالیکه درآمدم حدود ۲۰ درصد افزایش داشته؛ یعنی امسال زیر ۴۰ درصد افزایش درآمد داشتم و خب قطعا این قیمت با حقوقی که من در آخر ماه دریافت میکنم، همخوانی ندارد». او ادامه حرفهایش را میگیرد و میگوید: «اگر افزایش قیمت به این صورت ادامه پیدا کند، احتمالا تا موعد اجاره من، خانهای که یک میلیارد رهن کردم به دو میلیارد هم برسد و این موضوع قطعا باعث میشود که مکان زندگیام را تغییر دهم. چون خانه کوچکتر از این نمیتوانم اجاره کنم، اما احتمالا باید محلهام را تغییر بدهم؛ مثلا بروم محلههای جنوبی شهر. این تغییر مکان قطعا هزینه رفتوآمدم را زیاد میکند، زیرا شغلم در مرکز شهر است». او در میان صحبتهایش به موضوع دیگری هم اشاره میکند: «وقتی سالها در یک محله زندگی کردهای، سطح استاندارد زندگیات را مطابق آنجا تعیین کردهای و به لحاظ فرهنگی و اجتماعی آن محله برای فرد اهمیت دارد. اگر مجبور شوم پایینتر بروم، تغییرات فرهنگی روی من تأثیر روانی میگذارد و کیفیت زندگیام را پایین میآورد». برای او زندگی در اطراف شهر سخت است: «مرکز شهر برای من که ماشین ندارم، دسترسی بهتری دارد. الان مجبورم از خیلی هزینههای جانبی بزنم تا پولی برای رهن سال آینده جمع کنم. این موضوع حتی روی خوردن یک لیوان قهوه یا رستورانرفتن هم تأثیر گذاشته است. کسری بودجه ناشی از اجارهبها، سطح استاندارد زندگی مرا چند پله پایین آورده است». او در پاسخ به این پرسش که برای تمدید قرارداد یا پیداکردن خانهای جدید در مرکز شهر حاضر است به دنبال شغل دوم بگردد، میگوید: «با وضعیت فعلی کاری نیست که بخواهم انجام بدهم. قبلا همیشه دوشغله بودم، اما الان حتی نمیتوانم به کار دوم امید داشته باشم. برای تأمین سرپناه باید ۱۶-۱۷ ساعت کار کرد، اما باز هم برنامهای برای تأمین حداقل ۵۰۰ میلیون تومان اضافه رهن ندارم». بزرگترین ترس او این است که با دوبرابرشدن رهن خانه در شش ماه، راهی جز کوچ به حاشیه شهر برایش باقی نماند: «در بحث اجاره، موضوع فرهنگ آن محله و طبقه اقتصادی خیلی مهم است؛ وقتی مجبور میشوی از طبقهای که به آن تعلق داری دور شوی، بحران روانی ایجاد میشود؛ مخصوصا اگر یک زن تنها باشی، این تغییر محله به احساس ناامنی و افت کیفیت زندگی منجر میشود».
روایت «مریم»: در آرزوی داشتن یک خانه کوچک
«مریم» که در حوزه آموزش فعالیت میکند، از زاویه دیگری به بیثباتی بازار و بیتوجهی مالکان به شرایط پساجنگ میپردازد. او میگوید: «وضعیت قرارداد و قیمت نسبت به سالهای قبل، با توجه به بحرانی که در آن به سر میبریم و جنگ و تورمی که الان داریم، خیلی عجیب و غریب است. مبلغ رهن و اجاره ما سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان با ماهی ۲۱ میلیون تومان اجاره بود. الان صاحبخانه ما که خودش رئیس بانک است، گفته یک میلیارد تومان پول پیش میخواهم. یعنی باید ۸۰۰ میلیون تومان روی آن ۲۰۰ میلیون بگذاریم. با این نرخ تورم و افزایش حقوقی که اتفاق نیفتاده، پرداخت این مبلغ واقعا برایمان مقدور نیست». او بارها از تلاش خود برای چانهزنی با صاحبخانه میگوید: «تلاش کردیم چانهزنی کنیم، اما صاحبخانه نپذیرفت و گفت فقط یک میلیارد پول پیش میخواهم و احتیاجی به اجاره ندارم. در حالی که پرداخت اجاره برای ما راحتتر بود تا جورکردن ۸۰۰ میلیون تومان نقد. برایمان عجیب است که چطور کسی که رئیس بانک است و در این شرایط زندگی میکند، نمیتواند هموطنش را درک کند. در حال حاضر یکسوم درآمد ماهانه من و همسرم برای اجاره میرود و در تنگنا هستیم؛ آن هم در محلهای که متوسط است. این افزایش قیمت باعث شده حتی به محلههای پایینتر فکر کنیم که فاصله زیادی با محل کارمان دارد و خب در این صورت اگر از ترافیک و زمانی که طی میشود فاکتور بگیریم، باید مبلغ زیادی برای هزینه رفتوآمد بپردازیم که همین موارد کیفیت زندگی را پایین میآورد». افزایش قیمت اجارهها فقط مشکل مریم نیست. او کسانی را هم در دایره نزدیک دوستان و اقوام میشناسد که مجبور شدهاند خانههای خود را پس بدهند: «من کسانی را میشناسم که تنها زندگی میکردند و به دلیل این تورم مجبور شدند دوباره به خانوادهشان برگردند یا برای تأمین هزینهها، آگهی بدهند و همخانه بیاورند». به گفته او، حقوقی که روی آن حساب میکرده نهتنها اضافه نشده، بلکه برای جلوگیری از تعدیل بیشتر حالا مبلغ کمتری نسبت به ماههای گذشته پرداخت میشود. او ادامه میدهد: «ما روی افزایش حقوق ۴۵درصدی مصوب ۱۴۰۵ حساب کرده بودیم، اما با بحران دو ماه گذشته، این افزایش هنوز اعمال نشده است. چون در بخش آموزشی هستیم، به خاطر مشکلات و برگزارنشدن کلاسها، ثبتنام کم بوده و کارفرما حقوق را ساعتی حساب میکند. بزرگترین ترس من و نقطه تاریکی که به آن فکر میکنم این است که آیا برای من ۴۰ساله، اصلا این امکان وجود دارد که روزی خانهدار شوم؟».
روایت «امیرعلی»: بقا به قیمت حذف
امیرعلی به عنوان یک سرپرست خانوار، از فشاری میگوید که لزوما در آمارهای رسمی منعکس نمیشود. او میگوید: «اجارهخانهها ۳۰ درصد افزایش داشته است. روی کاغذ این عدد از میزان افزایش دستمزد و تورم پایینتر است، اما مسئله این است که همین میزان افزایش دستمزد هم با سبد معیشت خانوار ما همخوان نیست و عملا پایینتر است. من تلاش کردم با صاحبخانه چانهزنی کنم تا مبلغ اجاره جدید کمی منطقی شود؛ میزان افزایش اول ۴۰ درصد بود که به ۳۰ درصد کاهش داد. از درآمد خودم نزدیک به ۶۰ درصد و از مجموع درآمد خودم و همسرم نزدیک به ۴۰ درصد به اجاره اختصاص پیدا میکند. واقعا با 40 درصد باقیمانده از حقوق من چطور میتوان هزینه یک خانه، مهدکودک فرزندمان و هزینههای جانبی که غیرمنتظره است را پرداخت کرد؟». او میگوید با این شرایط حاضر نیست از تهران خارج شود چون حفظ استانداردهای زندگی برایش مهم است: «ما به خاطر استانداردهای زندگی سعی میکنیم به هر قیمتی که شده محل زندگی را تغییر ندهیم، این وضعیت در بلندمدت بر وضعیت شغلی و مناسبات اجتماعی ما اثر منفی دارد؛ ولی قطعا دیگران به سمت مناطق پایینتر میروند و هزینه رفتوآمد را به جان میخرند. من و همسرم تقریبا دیگر هیچ تفریحی نداریم چون برای حفظ استانداردهایمان بیشتر از تفریحمان کم کردیم تا بتوانیم اجاره را فراهم کنیم. بزرگترین ترسم این است که روند افزایشنیافتن حقوق و افزایش اجاره در موعد قرارداد، در دفعات بعد شدیدتر شود و دیگر توان مدیریت آن را نداشته باشیم».
روایت مشاور املاک: آشفتگی مطلق
آقای شهبازی، مشاور املاک در یکی از مناطق متوسطنشین شمال شرق تهران است که روزانه با مالکین و مستأجران زیادی سر و کار دارد و وضعیت بازار را از نزدیک لمس میکند. او در مصاحبه با «شرق» میگوید: «حجم مراجعات در یکی، دو ماه اخیر نهتنها افزایش نداشته، بلکه کاهش قابل توجهی هم داشته؛ عجیب این است که در فصل اجاره خانه در همین بازه زمانی چند ماه است». به گفته او، نیمی از مستأجران مجبور به نقل مکان به متراژهای پایینتر یا محلههای ارزانتر شدهاند که این جابهجایی خودش پیامدهایی مثل فروش وسایل منزل و تهیه وسایل متناسب با متراژ جدید دارد که هزینههای سنگینی را به افراد تحمیل میکند. شهبازی همچنین به آشفتگی بازار خرید، فروش و اجاره ملک اشاره میکند: «بازار کاملا آشفته است؛ تماسها در بعضی روزها بسیار بالا و در برخی روزها بسیار پایین است که نشان میدهد بازار اصلا تعادل ندارد. مستأجران صرفا برای کنجکاوی و اطمینان از اینکه امسال میتوانند قراردادشان را تمدید کنند، یا مجبور به نقل مکان به مناطق دیگر یا خانههای متراژ پایینتر باشند، تماس میگیرند». او در پاسخ به این سؤال که در این چند ماه اخیر نحوه برخورد مالکان با مستأجران چطور بوده میگوید: «جواب منطقی برای رفتار مالکان وجود ندارد؛ دستهای از مالکان با همدردی با همان اجاره سال قبل تمدید کردند، دستهای افزایش عادلانه داشتند و دستهای قیمتهای نجومی گذاشتهاند که طبیعتا این واحدها اصلا معامله نمیشوند و از شروع سال جدید همچنان خالی هستند. یک تغییر جدی که بعد از جنگ رخ داده این است که قبلا مالکان تمایل به رهن بیشتر برای سرمایهگذاری داشتند، اما بعد از جنگ به علت بیثباتی قیمت، تمایل به دریافت اجاره ماهانه پیدا کردهاند». وضعیت مسکن آنقدر وخیم است که به گفته این مشاور املاک، در حال حاضر ۸۰ درصد قراردادها منجر به فسخ میشود؛ تعدادی قبل از جلسه، تعدادی هنگام مذاکره و تعدادی حتی بعد از امضا و دلیل اصلی فسخشدنها ناتوانی مستأجرین از پرداخت مبلغ اولیه است. او در ادامه از پایانیافتن فعالیت بنگاههای معاملات ملکی در ماههای اخیر میگوید؛ چراکه معاملات آنقدر کم و سخت شده که بنگاهداران عطای کارکردن را به لقایش بخشیدهاند و بیکار شدهاند. آنچه از صحبتهای مشاورین املاک و روایت مستأجرین برمیآید، نشان میدهد که بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵، نهتنها با بحران قیمت که با بحران ناتوانی پرداخت روبهرو است. وقتی تعداد بالایی از درصد قراردادها به فسخ میانجامد و مشاوران املاک از خالیماندن خانههای گرانقیمت خبر میدهند، یعنی بازار به سقف تحمل خود رسیده است. شکاف میان واقعیتهای زندگی مستأجرانی چون بیتا، مریم و امیرعلی با آمارهای رسمی، نشاندهنده لزوم مداخله جدیتر دولت در بخش عرضه و تسهیلگری برای سازندگان است. همانطور که تورج سرباز اشاره کرد، ثبات سیاسی کلید اصلی آرامش بازار است، اما تا آن زمان، طبقه متوسط تهران در حال پرداخت هزینهای است که فراتر از توان اقتصادی آنهاست. اگر رویه فعلی ادامه یابد، تهران در ماههای آینده با پدیده حاشیهنشینی مدرن و از دست دادن سرمایههای انسانی متخصص خود در مرکز شهر مواجه خواهد شد. این بحران، نیازمند یک راهکار چندجانبه از سوی سیاستگذاران است تا از تکرار جهشهای سنگین و فشار مضاعف بر خانوارها جلوگیری شود.
