صاحبخانه شدن تهرانی‌ها چند سال طول می‌کشد؟!
روزنو :چنین فاصله عمیقی بین درآمد و قیمت مسکن، نه‌تنها سطح رفاه خانوارها را به‌شدت کاهش داده، بلکه فشار اقتصادی بی‌سابقه‌ای را بر زندگی شهروندان تحمیل کرده است.
به‌طور قطع، یکی از بحران‌های اقتصادی و معیشتی جدی در شرایط کنونی کشور، افزایش نجومی قیمت مسکن است. با سهم ۵۰ تا ۷۰ درصدی مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، این موضوع به یک چالش اساسی در حوزه معیشت و رفاه اجتماعی تبدیل شده است. بر اساس آمارهای رسمی، خانوارهای شهری با درآمد متوسط در سال ۱۴۰۲، با توجه به نرخ پس‌انداز سال گذشته و میانگین قیمت آپارتمان در شهرهای کشور، پس از ۵۹ سال قادر به تملک مسکن خواهند بود. این در حالی است که در کلان‌شهری مانند تهران، این مدت به ۱۵۲ سال افزایش می‌یابد. چنین فاصله عمیقی بین درآمد و قیمت مسکن، نه‌تنها سطح رفاه خانوارها را به‌شدت کاهش داده، بلکه فشار اقتصادی بی‌سابقه‌ای را بر زندگی شهروندان تحمیل کرده است.
از دیدگاه کارشناسان، ریشه اصلی بحران مسکن در کشور به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بازمی‌گردد. در دهه گذشته، کاهش چشمگیر عرضه مسکن در مقابل انباشت تقاضا، این بازار را با چالشی ساختاری مواجه کرده است. پژوهش‌ها و تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهد که راه‌حل پایدار برای خروج از این بحران، عرضه زمین به مردم و بخش خصوصی است. با توجه به سهم ۶۰ درصدی زمین در هزینه تمام‌شده مسکن، ارائه زمین با قیمت مناسب به متقاضیان و تسهیل ساخت مسکن توسط خود مردم، می‌تواند به‌عنوان راهکاری مؤثر در کنترل قیمت‌ها عمل کند.
نکته مهم آن است که نه تنها کشور با کمبود زمین مواجه نبوده و فقط یک درصد از مساحت قابل ساخت آن استفاده شده است ؛ بلکه وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر مالک اراضی‌ای به وسعت ۳۰ برابر کلان‌شهر تهران است که در صورت تخصیص تنها ۶ درصد از آن به متقاضیان، مشکل مسکن تعداد قابل‌توجهی از خانوارها مرتفع خواهد شد.
شرایط بحرانی مسکن در کشور و نقش آن در کاهش رفاه خانوار
طبق دادههای مرکز آمار، یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌های خانوارهای شهری کشور، هزینه مسکن است. این داده‌ها نشان می‌دهد درحالی در مناطق شهری کشور سهم مسکن از هزینه‌های خانوار حدود 42.6 درصد بوده، این عدد برای مستاجران استان تهران به 55.6 درصد رسیده که حدود 26 واحد درصد از عدد متعارف استطاعت و فقر مسکن بالاتر است. این عدد از این منظر قابل تأمل است که سهم مسکن از هزینه خانوارهای استان تهران در اوایل دهه 1380 حدود 34 تا 35 درصد بوده است.
دادههای مرکز آمار از سهم درآمد مردم شهرهای مختلف در هزینه تامین مسکن نشان از آن دارد که اغلب ساکنان کلان‌شهرها بیش از ساکنان شهرهای کوچک‌تر با چالش تامین هزینه مسکن مواجه هستند. در حالی که ساکنان استان تهران 55.8درصد از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند؛ این رقم برای مردمان فارس برابر 48.8درصد و برای ساکنان استان البرز 44.7درصد بود. همچنین ساکنان استان اصفهان در سال 1402 برابر 38.9 درصد درآمد خود را صرف تامین مسکن کردند؛ این رقم برای خراسان رضوی 36.5 و برای آذربایجان شرقی برابر 33.8درصد بود. در میان استان‌‌‌های دارای کلان‌شهر؛ ساکنان استان‌‌‌های خوزستان و کرمانشاه، سهم محدودتری از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند. این رقم برای خوزستان برابر 25.8درصد و برای کرمانشاهی‌‌‌ها 22.8درصد است.
متوسط هزینه تامین مسکن برای ساکنان استان تهران 58.8درصد اعلام شده است؛ این رقم مربوط به کل استان است و شهر تهران وضعیت به مراتب بغرنج‌‌‌تری دارد. اگرچه مطالعه رسمی در این زمینه انجام نشده، اما بررسی‌‌‌های میدانی نشان از آن دارد که خانوارهای تهرانی تا 70درصد درآمد خود را نیز صرف هزینه تامین مسکن می‌کنند.
زمین راه برون رفت از بحران مسکن
زمین به دلیل آنکه 70درصد از هزینه‌های نهایی مسکن را پوشش می‌دهد، عرضه رایگان آن می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در کاهش قیمت نهایی خانه داشته باشد و به عبارت بهتر اهرم تنظیم‌کننده این بازار، زمین است.
علت عرضه نشدن زمین یقینا کمبود آن نیست، در واقع زمین از مقدار نیاز حال حاضر نیز بیشتر است. بررسی نواحی شهری و روستایی کشور و پهنه‌بندی آنها نشان می‌دهد، درصد کمی از کشور به سکونتگاه بدل شده است. ایران سرزمینی است با وسعت 165میلیون هکتار که سهم اراضی شهری و روستایی در آن تنها یک میلیون هکتار است. اما تحقیقات نظام سکونتگاهی کشور، حاکی از آن است که این میزان از اختصاص زمین‌های مسکونی، تنها بخش کوچکی از اراضی مستعد بارگذاری جمعیتی است. مطابق مدل تهیه شده توسط مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری که قابلیت سرزمینی کشور را برای توسعه کاربری‌های انسانی و بارگذاری جمعیتی در چهارچوب معیارهای بوم‌شناسی (اکولوژیک) نشان می‌دهد، ظرفیت توسعه سکونتگاه‌های شهری کشور در حدود 43624 کیلومتر مربع معادل 4 میلیون و 362 هزار و 400 هکتار (معادل 2.69 درصد اراضی کشور) تخمین زده می‌شود.
این سنجش برآیندی از ویژگی‌های محیطی مانند اقلیم، آب قابل برنامه‌ریزی، ویژگی‌های خاک، ناهمواری‌ها، پوشش گیاهی جنگلی و مرتعی و پهنه‌بندی محدودیت‌ها و مخاطرات سرزمین برای استقرار کاربری‌های کلان توسعه برشمرده است. طبق این آمارها، 15 درصد مساحت کل کشور قابلیت سکونت با احتساب تمام سرانه‌ها را دارد. همچنین نیاز حال حاضر کشور فقط 1.5درصد از مساحت کل کشور است. به عبارت دیگر، مدیران شهری 80 میلیون نفر را در یک درصد مساحت زمین جا داده و 14 درصد زمین کشور با بالاترین زیست‌پذیری ممکن بدون استفاده رها شده است.
همچنین بررسی آمارها می‌گوید سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه و شهرسازی، یک میلیون و 814 هزار هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها تملک کرده است. برای درک میزان بزرگی اراضی تحت تملک وزارت راه و شهرسازی همین کافی است که یک میلیون و 814هزار هکتار زمین، معادل 29.5 برابر مساحت 615 کیلومتری شهر تهران است. این یعنی سازمان ملی زمین و مسکن با زمین‌هایی که در محدوده و حریم شهرها دارد، می‌تواند 29 شهر به گستره تهران بسازد.
اما با درنظر گرفتن تقاضای موجود مسکن اصلا نیازی به واگذاری تمام این اراضی نیست؛ حسابی سرانگشتی نشان می‌دهد که با عرضه کمتر از 6درصد اراضی تحت تملک وزارت راه (با احتساب معابر و سایر زیرساخت‌های شهری 12 تا 15درصد از اراضی ذخیره شهری)، می‌توان 10میلیون خانوار را صاحب خانه‌های 100متری کرد و پرونده ناترازی 7میلیونی مسکن را یکبار برای همیشه بست.
