پیشبینی قیمت مسکن تا پایان تابستان ۱۴۰۵ تحتتاثیر چهار سیگنال اصلی قرار دارد.
به گزارش روز نو حجم خرید و فروش، میزان تقاضای مصرفی، هزینه ساخت و اثر تورم عمومی چهار ویژگی مهم بازار مسکن در ماههای آینده به شمار میروند. حالا اگر بخواهیم وضعیت بازار را به شکل خلاصه بررسی کنیم، باید به تقاضای پایین، بالا رفتن هزینه ساخت، بالا بودن تورم عمومی و اوضاع متفاوت اجاره خانه اشاره کنیم. فعالان بازار مسکن از ثبات قیمت خرید ملک حرف میزنند و پیشبینی میکنند این وضعیت تا آخر فصل تابستان ماندگار باشد، اما شرایط برای مستاجران کمی متفاوت است.
پیشبینی بازار مسکن از زبان فعالان بازار
فعالان بازار از افت حجم خرید و فروش حرف میزنند و این نشانه برای خریداران جدید بازار مهم است. وقتی بازار در فاز احتیاط قرار میگیرد، تغییر قیمت با سرعت کمتری رخ میدهد.
ثبات نسبی در خرید و فروش
یکی از مهمترین نشانهها در پیشبینی قیمت مسکن این است که بخشی از فعالان بازار از فروکش کردن التهاب در بازار خرید و فروش صحبت میکنند. این حرف به معنی ارزانی مسکن نیست، اما نشان میدهد بازار فعلا در فضای جهش شدید قرار ندارد.
فروشندهها در چنین شرایطی معمولا قیمت پیشنهادی بالاتری اعلام میکنند، اما همه فایلها به همان عددهای اولیه معامله نمیشوند. گزارشهای موجود هم تاکید دارند که فاصله بین قیمتهای اعلامی و قیمتهای واقعی معامله در بازار میتواند زیاد باشد و همین موضوع سرعت رشد قیمت خانه را محدود میکند.
برای مخاطب عادی این سیگنال معنای روشنی دارد. اگر تب بازار پایین آمده باشد، خریدار و فروشنده با احتیاط بیشتری تصمیم میگیرند. در نتیجه بازار به جای حرکت تند و افزایش قیمتها بیشتر وارد دوره چانهزنی و مکث میشود. بازار در این فضا بیشتر به توان خرید، هزینه ساخت و تورم واکنش نشان میدهد.
قدرت خرید متقاضیان
قدرت خرید یکی از مهمترین ترمزهای بازار است. هر وقت تعداد خریداران واقعی کم شود، رشد قیمت هم کند میشود.
تقاضای ضعیف چه اثری دارد
قیمت مسکن فقط در افزایش هزینهها خلاصه نمیشود و توان خرید مردم هم نقش اصلی دارد. وقتی دخل خانوار با قیمت خانه هماهنگ نیست، تعداد خریداران مصرفی کم میشود و همین افت تقاضا میتواند جلوی رشد سریع قیمت را بگیرد.
این عامل یکی از جدیترین نشانهها در پیشبینی قیمت مسکن تا پایان تابستان ۱۴۰۵ است. حتی اگر برخی فروشندهها روی اعداد بالاتر اصرار داشته باشند، باز هم بدون حضور خریدار واقعی بازار توانی برای رشد قیمتها ندارد.
البته بحث هزینههای اجاره خانه متفاوت است و شرایط دیگری دارد. برخلاف بازار خرید در اجاره همیشه سطحی از تقاضا وجود دارد و مستاجر نمیتواند خرید را مثل بعضی خریداران به تعویق بیندازد. به همین دلیل ممکن است فشار بر اجاره خانه تا پایان تابستان بیشتر از فشار بر قیمت ملک باشد.
هزینه ساخت مسکن
هزینه ساخت عدد ثابتی ندارد و به منطقه، کیفیت ساخت و نوع پروژه بستگی دارد. گزارشهای غیررسمی هم از افزایش هزینه ساخت نسبت به ماههای قبل خبر میدهند و این سیگنال را نمیتوانیم نادیده بگیریم.
فشار از سمت سازنده
پیشبینی قیمت مسکن بدون توجه به هزینه ساخت ناقص است. سازنده با قیمت فولاد، سیمان، تاسیسات، دستمزد و هزینه زمین روبهرو است و رشد این موارد هم روی قیمت تمامشده واحد نوساز اثر میگذارد.
این معیار در تهران پررنگتر است. چون هزینه ساخت در محلههای مختلف یکسان نیست و کیفیت پروژه هم روی عدد نهایی اثر میگذارد. مثلا واحدی که در مناطق بالای شهر ساخته میشود، فقط به دلیل زمین گران نیست. هزینه اجرا و استاندارد ساخت هم بالاتر میرود.
گزارشهای غیررسمی از عددهای بالای متری ۶۰ میلیون تومان برای ساخت هر متر مسکن حکایت دارند و همین نشانه مشخص میکند فشار از سمت سازنده کم نشده است.
اثر این موضوع فقط محدود به واحد نوساز نیست. وقتی قیمت واحدهای نوساز بالا میرود، این نرخ به کل بازار سیگنال میدهد و حتی مالکان واحدهای قدیمی هم فایلهای خود را با عددهای بالاتری آگهی میکنند. به همین دلیل هزینه ساخت یکی از پایههای مهم پیشبینی قیمت مسکن در ماههای آینده است.
تورم عمومی
تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی جزو مهمترین سیگنالهای بازار مسکن هستند. حتی وقتی معاملات کمرمق باشد، تورم میتواند کف قیمتی بازار را بالا نگه دارد.
اثر تورم بر قیمت خانه و اجاره
تورم عمومی در بازار مسکن معنای مشخصی دارد. وقتی تورم در سطح بالا قرار میگیرد، قیمت خانه فرصتی برای عقبنشینی پیدا نمیکند.
تورم مصالح ساختمانی فشار جداگانهای بر بازار میگذارد. رشد قیمت نهادههای ساختمانی باعث میشود هزینه تمامشده واحدهای جدید بالا برود و همین موضوع برای کل بازار علامت افزایشی میفرستد.
در پیشبینی قیمت مسکن تا پایان تابستان این نکته مهم است که تورم لزوما به معنی جهش آنی در همه مناطق نیست. ممکن است بعضی محلهها به دلیل کمبود تقاضا رشد کمی داشته باشند، اما در مقیاس کلی تورم اجازه افت آسان قیمت ملک را نمیدهد.
اثر تورم حتی به اجاره خانه هم میرسد. وقتی قیمت ملک بالا میرود و هزینه ساخت هم بیشتر میشود، بخشی از مالکان در زمان تمدید یا عقد قرارداد جدید تلاش میکنند این فشار را به اجاره منتقل کنند. به همین دلیل کسی که میخواهد پیشبینی قیمت مسکن را دنبال کند، باید بازار اجاره را هم همزمان ببیند.
