ورود دلار به بازار اجاره مسکن ایران/واحد اکازیون، ویو ابدی، اجاره دلاری!
روزنو :در شرایطی که قیمت مسکن روزبه‌روز رکوردهای تازه‌ای می‌زند و مستاجران درگیر چالش تامین ودیعه و اجاره‌ماهانه‌اند، اتفاقی تازه در بازار اجاره مسکن در حال شکل‌گیری است؛ آگهی‌هایی با اجاره‌بهای چند هزار دلاری! پدیده‌ای که در سکوت، آرام‌آرام از شمال پایتخت به دیگر مناطق تهران سرایت خواهد کرد. حالا مجلس اعلام کرده که قصد ورود به این روند غیرقانونی و آشکارا تبعیض‌آمیز را دارد.
با گذشت چند روز پس از انتشار اخباری مبنی بر ورود مجلس به موضوع دلاری‌شدن بازار اجاره، حالا شواهد میدانی از شدت گرفتن این روند در برخی مناطق لوکس تهران حکایت دارد.
اگر این روزها گشتی در سکوهای آگهی آنلاین مسکن بزنید، ممکن است با پیشنهادهایی عجیب مواجه شوید؛ «اجاره ماهانه ۶۵۰ میلیون تومان یا معادل دلاری آن: ۸۰۰۰ دلار!» این دقیقا همان متنی است که در یکی از آگهی‌های مربوط به اجاره یک آپارتمان ۳۷۰ متری با ودیعه یک میلیاردی در منطقه ولنجک تهران دیده می‌شود.
به‌تازگی یکی از دفاتر مشاور املاک زعفرانیه نیز در وب‌سایت رسمی خود، آگهی منتشر کرده که در آن اجاره آپارتمانی در برج‌باغی واقع در الهیه، به دلار محاسبه شده است.در این آگهی، اجاره طبقه اول این واحد ۱۸۰ متری سه‌خوابه در محدوده الهیه، ۱۷۰۰ دلار و اجاره طبقه هفتم ۲۰۰۰ دلار در ماه اعلام شده است. همچنین قید شده که قرارداد به‌صورت «اجاره یک‌ساله پیش» منعقد خواهد شد؛ اصطلاحی که نشان می‌دهد مالک خواهان دریافت کل مبلغ یک‌ساله، آن هم به دلار، در ابتدای قرارداد است.
در واکنش به افزایش این آگهی‌ها، محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، اعلام کرده است که این موضوع به‌صورت جدی در دستور کار کمیسیون قرار گرفته و مجلس به‌دنبال راهکاری برای توقف چنین رویه‌هایی است.
نکته قابل توجه این است که بسیاری از این آگهی‌ها بدون هیچ‌گونه نظارت رسمی منتشر می‌شوند و مسئولیت تأیید یا حذف آن‌ها عملا بر دوش پلتفرم‌های منتشرکننده قرار دارد. این در حالی‌ست که تاکنون هیچ سازوکار مشخص و الزام‌آوری برای مقابله با این آگهی‌ها در فضای آنلاین تدوین نشده است.
جالب آنکه موضع‌گیری داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در قبال این موضوع طی شش ماه گذشته تغییراتی قابل توجه داشته است. داود بیگی‌نژاد در اظهاراتی که حدود شش ماه پیش داشت، با ادبیاتی صریح و هشدارآمیز گفته بود: به هیچ عنوان امکان عقد قرارداد مسکن از طریق ارز و طلا وجود ندارد و این یک اقدام غیرقانونی به شمار می‌رود. این اقدام زمینه‌ساز کاهش معاملات مسکن و بهم ریختن بازار شده که باید هرچه سریع‌تر جلوی آن گرفته شود.
اما در تازه‌ترین اظهاراتش که روز گذشته منتشر شد، هرچند همچنان به غیرقانونی بودن قراردادهای ارزی اشاره کرده، اما لحن هشدارآمیز و مطالبه‌گر پیشین، جای خود را به نوعی توصیه و اطلاع‌رسانی صرف داده است. او این‌بار صرفا هشدار داده که: قراردادهایی با واحد پولی دلار یا رمز ارز، نه امکان ثبت در سامانه‌های رسمی را دارند و نه در مراجع قضایی قابل پیگیری‌اند. مردم باید بدانند اگر دچار مشکل شوند، امکان طرح پیگیری وجود نخواهند داشت.
این تغییر لحن از تاکید بر ضرورت برخورد به صرف اطلاع‌رسانی عمومی، می‌تواند نشانگر نوعی عقب‌نشینی در رویکرد نظارتی یا دست‌کم تغییر اولویت‌ها در مواجهه با این تخلف آشکار باشد؛ آن هم در شرایطی که طبق گزارش‌ها، آگهی‌های ارزی نه‌تنها حذف نشده‌اند، بلکه در حال گسترش‌اند.
استفاده از واحدهای پولی خارجی در معاملات ملکی، به‌ویژه اجاره، اتفاق تازه‌ای نیست اما حالا با رشد تورم و کاهش ارزش ریال، این پدیده به‌شکلی آشکار در حال گسترش است. قانون اما درباره این موضوع شفاف است. بر اساس مصوبه‌های وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، ثبت رسمی هرگونه قرارداد ملکی فقط باید با واحد پولی «ریال» انجام شود و آن‌هم از طریق سامانه‌های مشخصی چون «کاتب» یا دفاتر رسمی املاک. با این حال، آگهی‌هایی که در آن‌ها گزینه پرداخت دلاری مطرح شده، در عمل نوعی بازار خاکستری و غیررسمی ایجاد کرده‌اند که در آن نه نظارتی وجود دارد، نه قرارداد شفافی و نه امکان پیگیری حقوقی برای طرفین.
از سوی دیگر، برخی مشاوران املاک نیز می‌گویند که در برخی مناطق لوکس تهران، برخی مالکان خارجی یا مالکان ثروتمند ایرانی ترجیح می‌دهند اجاره‌بها را به ارز خارجی دریافت کنند تا از کاهش ارزش ریال در امان بمانند. همین مساله موجب شکل‌گیری یک زیرساخت اقتصادی ناهمگن در بازار مسکن شده است؛ بازاری که در آن نرخ اجاره‌ها بر مبنای دو نظام ارزی مختلف محاسبه می‌شود.
به گفته مشاوران املاک، اجاره دادن ملک به ارزهایی مثل دلار و یورو در تهران، دیگر پدیده‌ای تازه یا دور از انتظار به حساب نمی‌آید. در سال‌های اخیر، برخی گردشگران ترجیح می‌دهند به‌جای اقامت در هتل، یک آپارتمان مبله با امکانات کامل را برای مدت اقامت‌شان اجاره کنند. از سوی دیگر، برخی مالکان نیز ممکن است خارج از کشور زندگی کنند و به همین دلیل، دریافت اجاره به ریال برایشان از نظر اقتصادی به‌صرفه نباشد. در نتیجه، تمایل به عقد قراردادهای ارزی در چنین شرایطی بیشتر می‌شود.
مروری بر آگهی‌های مربوط به اجاره دلاری ملک در تهران نشان می‌دهد که این پدیده عمدتا در مناطق شمالی شهر مانند الهیه، فرشته، فرمانیه و ولنجک دیده می‌شود. این واحدها معمولا به‌صورت مبله اجاره داده می‌شوند.
شاید در حال حاضر این روند در مناطقی از شمال تهران رایج باشد اما در آینده ای نزدیک پیامدهای این وضعیت فقط محدود به مناطق بالای شهر تهران نخواهد بود و به‌تدریج، الگوی اجاره دلاری به معیار ذهنی سایر مالکان نیز تبدیل می‌شود و این یعنی افزایش انتظارات تورمی، فشار بر مستاجران و بی‌ثباتی بیشتر در بازاری که همین حالا هم پرآشوب است.
اکنون پرسش این است که آیا ورود مجلس به این موضوع صرفا در حد هشدار و وعده خواهد ماند یا شاهد تدوین سازوکارهای عملیاتی برای سامان‌دهی آگهی‌ها، نظارت دقیق‌تر بر پلتفرم‌ها و برخورد قانونی با متخلفان خواهیم بود؟
در نبود نظارت موثر و سیاست‌گذاری منسجم، ادامه این وضعیت می‌تواند به چندنرخی شدن بازار اجاره، افزایش نابرابری و بی‌ثباتی بیشتر در یکی از حساس‌ترین حوزه‌های اقتصادی کشور منجر شود. اکنون باید دید آیا مداخله نهاد قانون‌گذار، می‌تواند ترمزی جدی بر این روند غیرقانونی و خطرناک باشد یا خیر.
آن‌چه مسلم است این است که ادامه این وضعیت می‌تواند پیامدهایی فراتر از حوزه مسکن ایجاد کند و حتی در بلندمدت به تضعیف جایگاه ریال در معاملات داخلی منجر شود.
