دلار افسار مسکن را به دست گرفت

روزنو :بازار مسکن با وضعیتی نامتعارف روبروست. افزایش قابل توجه هزینه اجاره‎بها در کنار رشد غیرقابل تصور قیمت مسکن سبب شده است هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار رشدی بسیار بالا را تجربه کند.

در این شرایط بازار مسکن درگیر رکودی تورمی بود، اما معادلات بازار در دومین ماه بهار دستخوش تغییراتی جدی شد که نگرانی بابت تحرک قیمتی را در این بازار افزایش داده است.

اردیبهشت 1401 را باید بازه زمانی مهمی در تاریخ بازار مسکن کشور به‌شمار آورد زیرا بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی در این ماه معاملات مسکن در پایتخت نسبت به ماه قبل از آن دو برابر شده و همچنین 6.1 درصد بر قیمت هر متر مربع بنای مسکونی افزوده شده است.

حالا رشد بهای ارز و نوسانات رخ داده در بازار ارز، لنگر قیمتی را در سایر بازارها تحت‌تاثیر قرار داده است. این چنین است که در روزهای اخیر، در اواخر خردادماه بار دیگر نشانه‎هایی از رشد بهای مسکن در بازار مشاهده شده است و برآوردهای کارشناسی نشان می‎دهد رشد بهای مسکن در خرداد از اردیبهشت نیز پیشی خواهد گرفت.

محمد عبدی، کارشناس مسکن معتقد است از یک سو بالا رفتن تورم ریالی و از سوی دیگر افزایش بهای ارز، دو عاملی هستند که بهای مسکن را تحت فشار قرار داده‎اند و فضا به گونه‌ای است که بار دیگر مسکن بتواند به عنوان محل پس‌انداز در میان دارندگان سرمایه‎های خرد و کلان مطرح شود چراکه انتظارات تورمی رو به افزایش است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران حدود 10 هزار و 500 واحد بوده که نسبت به فرورین 1401 و همچنین مدت مشابه سال گذشته به ترتیب افزایش 206.1 و 166.4 درصدی داشته است.

بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی؛ میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت بیش از 36 میلیون و 300 هزار تومان بوده که نشان‌دهنده افزایش 6.1درصدی نسبت به فروردین ماه و همچنین افزایش 26.2 درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است و در واقع رکورد شکنی در بازار مسکن محسوب می‌شود.

البته بر اساس داده‌های بانک مرکزی قیمت مسکن در اردیبهشت سال 1401 در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه اردیبهشت‌ماه سال قبل 69.7 درصد کمتر بوده است.

با توجه به این اعداد و ارقام برخی از کارشناسان نوید تغییر فاز بازار مسکن و خروج از وضعیت رکود تورمی می‌دهند؛ هرچند عده‌ای بر این باورند که افزایش میزان معاملات نشان‌دهنده مراجعه تقاضاهای غیرمصرفی به بازار است که از اواخر سال 1398 و به ویژه در سال 1399 در بازار به وفور مشاهده می‌شد.

در سال 1400 برخی از مالکان و همچنین خریداران به سبب بلاتکلیفی روند مذاکرات برجام و همچنین مشخص نبودن دورنمایی مناسب از اقتصاد کلان، نسبت به خرید مسکن دست نگه‌ داشتند اما باردیگر این بازار در نیمه بهار 1401 روند متفاوتی را طی کرد به طوری‌که بر اساس آمارهای رسمی بر میزان معاملات افزوده شد.

تحولات قیمتی در حالی رخ می‎دهد که دولت سیزدهم وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را داده است.

بروز نشانه‌های تغییر در وضعیت بازار مسکن

ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران درباره چرایی افزایش حجم معاملات و ارزیابی خود در خصوص این مساله به «توسعه ایرانی» گفت: این تحلیل درست است که تغییراتی در تعداد معاملات مسکن نشان‌دهنده رونق در خرید و فروش ملک است، اما این رونق در شرایط تورمی می‌تواند نگران‌کننده هم باشد.

وی تصریح کرد: حتی اگر نخواهیم به طور کامل بر این مساله تاکید کنیم باید به تاثیر افزایش معاملات در خروج بازار مسکن از وضعیت رکود توجه داشته باشیم و این اتفاق در حال رخ دادن است و می‌توان گفت نشانه‌های خروج از وضعیت رکود تورمی در این بازار مشاهده می‌شود.

این فعال حوزه مسکن با اشاره به اینکه رونق بازار، رونق ساخت‎وساز را نیز در پی دارد، گفت: در دو شکل ما با رونق مواجهیم، در شکلی که توانایی خرید افزایش یافته باشد که در شرایط فعلی این گزینه مطرح نیست و در وضعیت دوم نیز وقتی این اتفاق رخ می‎دهد که مردم نگران رشد تورم پیش رو باشند که دومی محتمل است. با این حال دولت باید بتواند با مهار تورم عمومی و ایجاد شرایط مطلوب در تامین مواد اولیه ساخت مسکن؛ شرایطی را ایجاد کند که در آن عرضه مسکن افزایش یابد.

وی تاکید کرد: اگر دولت بتواند با مهار تورم و اجرای سیاست‌های بازدارنده مانع از تغییر و تحولی در قیمت‌ها شود می‌توان گفت به تعادل در سقف افزایش قیمت‌ها نیز دست یافته‌ایم.

وی افزود: البته باز هم باید توجه داشت مسکن از دسترس طبقات پایین درآمدی خارج شده است و با توجه به میانگین 36.3 میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن، شاهد انجام معاملات در میان دهک‌های متوسط و بالای درآمدی هستیم.

وی توضیح داد: هنوز هم دهک‌های پایین از قدرت خرید لازم برای انجام معاملات با چنین قیمت‌هایی برخوردار نیستند.

چرایی افزایش میزان معاملات در نیمه بهار 1401

رهبر درباره دلایل افزایش میزان معاملات مسکن در اردیبهشت ماه بیان کرد: یکی از دلایل این موضوع می‌تواند نبود ثبات در سایر بازارها باشد به طوری‌که بلاتکلیفی در سایر بخش‌های اقتصادی سبب شده سرمایه‌ها وارد بازار مسکن شوند و در کنار آن نیز می‌توان به نگرانی مردم نسبت به احتمال افزایش قیمت‌ها در آینده و ناامیدی از کاهش قیمت‌ها اشاره کرد که سبب شده تا این عده دست به انجام معاملات بزنند.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران عنوان کرد: پیش از سال 1401 میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برابر با 30 میلیون تومان بود که در اردیبهشت ماه به بیش از 36 میلیون تومان رسیده و سبب افزایش نگرانی در میان اقشار مختلف شده است و در نهایت کسانی که دارای قدرت خرید بوده‌اند، نسبت به خرید مسکن اقدام کرده‌اند هرچند برخی از افراد نیز واحدهای مسکونی خود را تبدیل به احسن کرده‌اند و واحدهای مسکونی کوچک خود را فروخته و واحدهای بزرگتر خریده‌اند.

هر چه هست حرکت بازار مسکن در اردیبهشت شمایی از تاثیر نوسانات بازار ارز را به نمایش گذاشت. در حالی که دولت سیزدهم با هدف کاهش قیمت ارز و بهبود مدیریت ارزی نسبت به حذف ارز 4200 تومانی اقدام کرده است، عملکرد بازار ارز نشان می‎دهد روندی افزایشی بر این بازار حاکم شده است. اخبار منفی منتشر شده در باب مذاکرات وین و همچنین قطعنامه ضد ایرانی شورای حکام، همگی نشان از منفی‎تر شدن چشم‎انداز پیش رو دارد. افزایش شدید هزینه‎های مسکن در سبد هزینه‎ای خانوار در این وضعیت می‌تواند به افزایش فقر منجر شود.

نبود ثبات در سایر بازارها و بلاتکلیفی در سایر بخش‌های اقتصادی سبب شده سرمایه‌ها وارد بازار مسکن شوند. در کنار آن نگرانی مردم نسبت به افزایش قیمت‌ها و ناامیدی از بهبود وضعیت اقتصادی سبب شده تا عده‎ای دست به معاملات بزنند

ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران درباره چرایی افزایش حجم معاملات و ارزیابی خود در خصوص این مساله به «توسعه ایرانی» گفت: این تحلیل درست است که تغییراتی در تعداد معاملات مسکن نشان‌دهنده رونق در خرید و فروش ملک است، اما این رونق در شرایط تورمی می‌تواند نگران‌کننده هم باشد