تب معاملات ملک در بازار منفی

روزنو :ماه اول معاملات مسکن۱۴۰۱ نشان داد بازیگران این بازار در سال جاری از یکسو تحت تاثیر دو ریسک مرتبط با قیمت‌ها - قیمت تمام‌شده و قیمت فروش- قرار گرفته‌اند؛ اما از سوی دیگر تمایل دارند متناسب با شرایط یک‌سال اخیر - فاز پساجهش- رفتار کنند. حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال به بالاترین میزان در مقایسه با فروردین سه سال گذشته رسید که به نوبه خود، یک تغییر در اوضاع بازار است. از طرفی، سطح قیمت‌ها نیز با افت ماهانه ۵/ ۲درصد روبه‌رو شد. «نه» خریداران به واحدهای نوساز مانع رشد قیمت شد.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال 1401 کاهش یافت. میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام شده طی فروردین امسال در پایتخت در حالی به 34‌میلیون و 270‌هزار تومان رسید که ماه قبل از آن این رقم از 35‌میلیون تومان هم عبور کرده بود. افت 4/ 2‌درصدی قیمت مسکن در شهر تهران در حالی رخ داده که به نظر می‌رسد دو عامل زمینه‌‌‌ساز دوپینگ پساجهش مسکن شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌‌‌ترین گزارش بانک مرکزی از نبض بازار مسکن در فروردین امسال حکایت از ثبت 3‌‌‌هزار و 400 معامله در پایتخت طی این ماه نیمه تعطیل دارد. هرچند این آمار در مقایسه با حجم معاملات ثبت شده در اسفند پارسال 50‌درصد کاهش یافته است، اما به لحاظ مقایسه نقطه‌‌‌ای، رکورددار صعود محسوب می‌شود. در واقع این حجم از معاملات مسکن در ماه نیمه تعطیل فروردین از سال 98 به بعد بی‌‌‌سابقه بوده است.

فروردین امسال حجم معاملات مسکن نسبت به فروردین پارسال 7/ 63‌درصد رشد داشته و مقایسه آن با ماه‌‌‌های مشابه سال‌های 98 و 99 نیز نشان‌‌‌دهنده رشد است. در نگاه اول رشد نقطه‌‌‌ای معاملات مسکن ممکن است این پرسش را به دنبال داشته باشد که آیا بازار مسکن وارد فاز رونق شده یا برای رونق مهیا شده است؟ پاسخ به این سوال منفی است. هرچند در فروردین 1401 رکورد بیشترین معاملات این ماه از سال 98 به بعد ثبت شده و این یعنی گرم‌‌‌ترین فروردین چهار سال اخیر را در بازار مسکن پشت سر گذاشته‌‌‌ایم، اما این موضوع به منزله بازگشت رونق به بازار مسکن نیست و فاز «پساجهش» با مختصات متفاوتی نسبت به فروردین 1400 در اولین ماه از قرن جدید هم ادامه پیدا کرده است.

فروردین امسال با فروردین پارسال یک «تفاوت غیراقتصادی» دارد و در عین حال یک تفاوت اقتصادی هم میان این ماه با ماه‌‌‌های مشابه سال‌های 98 و 99 وجود دارد که در نهایت منجر به ثبت رکورد حجم معاملات در ماهی که گذشت شده است. تفاوت‌‌‌ فروردین امسال با ماه مشابه پارسال را باید در وضعیت «ریسک متغیر غیراقتصادی» موثر بر بازارها، یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌ها دانست.

فروردین پارسال مذاکرات در جریان بود و به همین خاطر انتظارات تورمی در بازار مسکن حاکم نبود؛ در نتیجه تقاضای خرید ملک به طور محسوس کاهش یافته بود و حتی متقاضیان مسکن منتظر به ثمر نشستن مذاکرات و به دنبال آن برقراری ثبات و در ادامه بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش بودند. این در حالی است که فروردین امسال مذاکرات احیای برجام عملا متوقف شده بود و به دنبال آن انتظارات تورمی در بازار مسکن قوت گرفت.

این انتظارات سبب شد گروهی از متقاضیان خرید در اجرای تصمیم خود تعجیل کنند تا در صورتی که توقف مذاکرات طولانی شد یا به هر دلیل به نتیجه نرسید، خرید خود را قبل از برجسته‌‌‌تر شدن اثر انتظارات تورمی انجام دهند که اثر آن به شکل رشد حجم معاملات در آمار منعکس شد. تفاوت فروردین 1401 با ماه‌‌‌های مشابه سال‌های 98 و 99 نیز در حاکمیت وضعیت «پساجهش» بوده است.

در واقع طی سال‌های 98 و 99 فاز جهش مسکن با وجود رکود معاملات ادامه داشت و قیمت‌ها در حالی که حجم معاملات بسیار اندک بود، همچنان ماه به ماه جهش می‌کرد. اما در سال 1400 فاز پساجهش در بازار مسکن حاکم شد و این وضعیت همچنان ادامه دارد. استمرار 13 ماهه پساجهش سبب شده گروهی از خریداران که قصد معامله ملکی داشتند، سرانجام در فروردین وارد بازار مسکن شوند و خرید خود را انجام دهند. در واقع استمرار پساجهش و ثبات در بازار مسکن یک محرک برای خریداران در ماهی که گذشت، بوده و منجر به ثبت 3‌‌‌هزار و 400 فقره معامله مسکن در پایتخت طی این ماه شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در معاملات فروردین 1401 با افت 4/ 2‌درصدی نسبت به اسفند 1400 به 34‌میلیون و 270‌هزار تومان رسید؛ اما این افت در حالی رقم خورده که در این ماه تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های فروش در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین «دیوار») به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت. در حالی که میانگین تورم پنهان ماهانه مسکن در سال گذشته یک‌درصد بوده است، این میزان در فروردین به 3درصد افزایش یافت که نشان‌‌‌دهنده افزایش قابل‌توجهی در قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده‌‌‌های بازار مسکن است. به این ترتیب دومین سوال کلیدی درباره وضعیت بازار مسکن به دنبال این مقایسه میان تورم پنهان و قطعی مسکن در فروردین نسبت به اسفند پیش می‌‌‌آید؛ اینکه چرا با وجود تورم پنهان مثبت و 3‌درصدی، قیمت اسمی مسکن در فروردین کاهش یافته است.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد این کاهش به خاطر «شیفت خریداران به واحدهای سن‌‌‌دار» است که به شکل «افت تاریخی سهم واحدهای نوساز و تازه‌‌‌ساز در معاملات فروردین 1401» منعکس شده است. در ماهی که گذشت، سهم واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات شهر تهران به کمترین حد تاریخی خود رسید و فقط 7/ 28‌درصد از کل معاملات در فروردین به این گروه سنی املاک تعلق داشته است. فاصله بسیار زیاد استطاعت خرید مسکن با سطح قیمت واحدهای نوساز عاملی است که سبب سقوط آزاد سهم نوسازها از معاملات در فروردین ماه شده و به دنبال کاهش قابل‌توجه معاملات واحدهای گران‌قیمت بازار مسکن که از جنس کلید نخورده یا کم‌‌‌سن هستند، میانگین تغییرات قیمت مسکن در پایتخت منفی شده است.

علاوه بر این توقعی که فروشنده‌‌‌ها با توجه به شرایط ویژه بازار مسکن شب عید (اسفندماه) از سطح قیمت داشتند و تصور می‌کردند می‌توانند همچنان قیمت پیشنهادی خود را مثل ماه گذشته افزایش دهند، با مقاومت خریداران روبه‌رو شد. به این ترتیب می‌توان از تعبیر «دوپینگ فاز پساجهش» برای رخدادهای فروردین بازار مسکن استفاده کرد و عامل این دوپینگ نیز کاهش سهم واحدهای گران‌قیمت از معاملات بود که سبب شد شرایط پساجهش همچنان در بازار مسکن حاکم بماند و حتی میانگین قیمت اسمی مسکن نیز قدری افت کند.

هرچند شرایط در بازار مسکن برای افزایش خفیف قیمت با توجه به انتظارات تورمی ناشی از افزایش هزینه‌‌‌های عمومی، رشد هزینه ساخت و همچنین عدم‌تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی به نوعی فراهم بود، اما پساجهش مسکن در نهایت دوپینگ کرد و «قیمت واقعی» افت بیش از 5‌درصدی در یک ماه را تجربه کرد؛ کما اینکه تورم عمومی ماهانه در فروردین 3درصد بوده و این در حالی است که تورم مسکن منفی 4/ 2‌درصد بود. بنابراین قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته به طور متوسط 5درصد کاهش یافت.

وزن بالای خریداران در بازار فروردین

سومین پرسش درباره تحولات اخیر بازار مسکن که در یک نگاه کلی به آمار رسمی به ذهن متبادر می‌شود، این است که چرا میزان افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال از ماه مشابه پارسال کمتر بود. فروردین پارسال شروع پساجهش در بازار مسکن بود که میانگین قیمت اسمی مسکن در آن ماه نسبت به اسفند 99 با افت 3‌درصدی همراه شد. این در حالی است که افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال با وجود اینکه پساجهش در بازار تثبیت شده و حتی به واسطه کاهش معامله واحدهای گران‌قیمت، دوپینگ هم کرده است، قدری کمتر و معادل 4/ 2‌درصد بود.

علت این است که در فروردین امسال تعداد خریداران به مراتب بیشتر از ماه مشابه پارسال و نیز نسبت به تعداد فروشنده‌‌‌های حاضر در بازار بوده است.در بازار مسکن فعلی حضور فروشنده‌‌‌ها کمرنگ نیست، کمااینکه تعداد فایل‌‌‌های ثبت شده در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین «دیوار» در فروردین نسبت به اسفند رشد بیش از 30‌درصدی داشته است. در واقع فروشنده‌‌‌ها به خوبی می‌‌‌دانند که بازار به ادامه شرایط پساجهش تمایل دارد و اگر متغیر بیرونی دیگری بر روند بازار اثرگذار نباشد، فروش هرچه زودتر در شرایطی که ثبات قیمت در بازار مسکن برقرار است، می‌تواند به نفع آنها باشد. به این ترتیب قیمت فایل‌‌‌های فروش رشد 3‌درصدی داشته اما قیمت اسمی مسکن به دلیل اینکه قدرت چانه‌‌‌زنی خریداران در شرایط فعلی بیشتر است، روند نزولی خود را ادامه داده که به افت قیمت واقعی نیز منجر شده است.

اثر هزینه ساخت بر ذهنیت سازنده‌‌‌ها

یکی از رخدادهای درون بازار مسکن که در افزایش قیمت فایل‌‌‌های فروش در ماهی که گذشت بسیار موثر بوده، تورم مصالح ساختمانی و هزینه‌‌‌های ساخت است. در سال جدید هزینه صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران افزایش یافته و این در حالی است که تورم مصالح ساختمانی که روند آن از ابتدای پارسال سرعت گرفت، همچنان ادامه دارد. به گفته واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در هفته‌‌‌های اخیر قیمت برخی مصالح و نهاده‌‌‌های پرکاربرد ساختمانی مانند آهن‌‌‌‌‌‌آلات و میلگرد و... افزایش محسوسی داشته و این موضوع به‌‌‌ویژه قیمت واحدهای نوساز را تحت‌تاثیر قرار داده است. سرایت افزایش قیمت واحدهای نوساز به سایر واحدهای مسکونی نیز خود را به شکل رشد محسوس قیمت پیشنهادی فروش ملک در تهران طی فروردین 1401 نشان داده است.

علاوه بر تورم مصالح و افزایش هزینه ساخت که روی ذهنیت سازنده‌‌‌ها درباره آینده بازار مسکن اثر گذاشته، افزایش 57‌درصدی حداقل حقوق و دستمزد نیز بر این موضوع بی‌‌‌تاثیر نبوده و دنباله آن به شکل افزایش قیمت پیشنهادی فروش در بازار مسکن مشهود شده است.

عدم‌تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی و طولانی شدن روند مذاکرات عامل دیگری است که می‌تواند روی انتظارات تورمی در بازار مسکن اثر مستقیم بگذارد. همه این موارد در کنار یکدیگر رشد 3درصدی قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌‌‌های فروردین را رقم زده است اما به واسطه دوپینگ پساجهش با کاهش سهم نوسازها، وضعیت مذکور در آمار معاملات فروردین انعکاس مستقیم پیدا نکرد و میانگین قیمت اسمی مسکن در این ماه کاهش یافت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن 1401 همان طور که کارشناسان در نظرسنجی اخیر «دنیای‌اقتصاد» پیش‌بینی کرده بودند، زیر سایه دو فاکتور مهم شامل «قیمت تمام شده» و «ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی» قرار دارد. جهت تغییرات هر یک از این دو فاکتور بسیار مهم است چراکه می‌تواند بلافاصله بر قیمت مسکن در بازار اثر بگذارد.