عامل گرانی مسکن و اجاره بها کیست؟

روزنو :طبق آمار بانک مرکزی نزدیک به 50 درصد مردم در تهران مالک خانه و بیش از 43 درصد مستأجر هستند. ابراهیم رئیسی در مناظره‌های انتخاباتی وعده داد که هرسال یک‌میلیون مسکن و در چهار سال 4 میلیون مسکن خواهد ساخت. این وعده تاکنون با تأمین زمین در اطراف تهران و برخی شهرها پیش رفته است. بسیاری از کارشناسان مسکن و وزیر مسکن، راه و شهرسازی گفته‌اند که ساخت یک‌میلیون مسکن در سال ممکن نیست، زیرا دولت بودجه لازم را ندارد و برای تأمین بودجه باید از بانک مرکزی استقراض کند، اما استقراض از بانک‌ها منجر به رشد نقدینگی و تورم می‌شود . افزایش تورم و افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن را به دنبال دارد. از سوی دیگر استقراض از بانک‌ها ابر بدهکاران بانکی دولتی و شبه‌دولتی به وجود می‌آورد که بدهی خود را به بانک‌ها نمی‌دهند و باعث ایجاد تورم و گرانی مضاعف می‌شوند. بنا بر اعلام مرکز آمار بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی با رشد ۵۸.۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال 1۳۹۹ شده است که بالاترین رشد بدهی بانک‌ها از بهمن‌ماه سال ۱۳۹۰ تاکنون است.این موضوع زنگ خطر تورم را به صدا درآورده است.یک نماینده مجلس گفته اگر بودجه‌ای را که دولت برای ساخت مسکن تصویب کرده از منابع بانک ها تامین شود تورم 40 درصدی کنونی به 70 درصد خواهد رسید.بنابراین دولت و مجلس عامل گرانی مسکن و اجاره بها هستند و بدتر اینکه دلالان، واسطه ها و مافیای ثروت از فضای بوجود آمده سو استفاده می کنند و قیمت مسکن و اجاره بها را باز هم افزایش می دهند. گزارش پیش رو به این موضوع می پردازد.

افزایش نقدینگی

نقدینگی کل کشور در پایان بهمن‌ماه سال 1400 به ۴۶۲۴ هزار میلیارد تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹، ۳۹.۷۲ افزایش داشته است که نشان می‌دهد همچنان رشد نقدینگی در سطح بالایی قرار دارد. پایه پولی نیز در پایان بهمن‌ماه ۱۴۰۰ به حدود ۵۸۱ هزار میلیارد تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹، رشد ۳۳.۱۷ درصدی را نشان می‌دهد. پایه پولی از محل استقراض مستقیم دولت از بانک مرکزی کنترل‌شده است. بااین‌وجود در پایان بهمن‌ماه، بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی با رشد ۵۸.۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹، به حدود ۱۸۶ هزار میلیارد تومان رسیده که بالاترین رشد بدهی بانک‌ها از بهمن‌ماه سال ۱۳۹۰ محسوب می‌شود. این احتمال وجود دارد که دولت به‌جای استقراض مستقیم از بانک‌ها روی به استقراض غیرمستقیم آورده است.

نکته قابل‌توجه دیگر، افزایش خالص دارایی‌های خارجی بانک مرکزی است، به‌گونه‌ای که این رقم با رشد حدود ۲۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته به بیش از ۵۰۵ هزار میلیارد تومان رسیده است.

تأمین منابع از بانک مرکزی تورم‌زاست

یک کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: دولت چنین منابعی برای اجرای پروژه نهضت ملی ندارد مگر اینکه مسکن مهر تکرار و از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده شود که این اقدام همراه با افزایش نرخ تورم خواهد بود و تورم 40 درصدی امروز را به 70 درصد می‌رساند.

فردین یزدانی در گفت‌وگو با ایلنا درباره پیش‌بینی‌ها از بازار اجاره در فصل جابه‌جایی مستأجران اظهار داشت: دولت سیزدهم برنامه برای مستأجران و بازار اجاره ندارد. اساساً دولت در بخش مسکن تمرکز خود را بر روی طرح نهضت ملی معطوف کرده و از ابتدا هم مشخص بود که این طرح وعده است، زیرا سطح و مقیاس ساخت یک‌میلیون واحد در سال شدنی نیست.

وی ادامه داد: ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی وعده‌ای بود که داده شد اما در اجرا تمام واحدها طبق برنامه به این مرحله نرسیدند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: واقعیت این است که نه شرایط اقتصادی کشور اجازه می‌دهد که این طرح محقق شود و نه اینکه دولت توان اجرای چنین پروژه‌ای در این مقیاس را دارد، مگر اینکه تنها تعداد محدودی از این آمار به اجرا برسد.

یزدانی با اشاره به تأمین منابع مالی 360 هزار میلیارد تومانی از بانک‌ها برای ساخت یک‌میلیون مسکن در سال گفت: منابع 360 هزار میلیارد تومانی از منابع بانک‌ها را مجلس با قانون جهش تولید مسکن مصوب کرده بدون آنکه توجهی به توان بانک‌ها برای پرداخت داشته باشد.

وی ادامه داد: اگر دولت بخواهد بانک‌ها وادار به پرداخت تسهیلات مسکن کند، میزان ارائه تسهیلات بانک‌ها به کسب‌وکار و صنایع کاهش پیدا می‌کند و که عامل کاهش اشتغال خواهد بود. این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: نرخ تورم اجاره بالاتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود البته نرخ افزایش قیمت مسکن بعید است که بالاتر از نرخ تورم عمومی حرکت کند. این افزایش نرخ اجاره به دلیل کمبود عرضه و در پاسخ به عقب‌ماندگی افزایش بهای ملک است.

به نقل از ایسنا، روند تغییرات قیمت سالیانه مسکن برای ۳۲۰ محله شهر تهران که از اطلاعات غیررسمی استخراج‌شده حاکی از آن است محله مرادآباد در منطقه ۵ با افزایش ۴۲ درصدی، بیش‌ترین میزان رشد قیمت مسکن در آگهی‌های ملکی را در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده و پس‌ازآن باغ فردوس با ۳۱.۴ درصد، زعفرانیه با ۳۰ درصد، حصار بوعلی با ۲۹.۶ درصد و تجریش با ۲۹ درصد قرار دارند. تمامی چهار محله مذکور در منطقه یک هستند.

کمترین رشد قیمت مسکن

رشد 980 درصدی قیمت مسکن در 8 سال

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی می‌گوید: در ۸ سال گذشته بازار مسکن شاهد رشدی ۹۸۰ درصدی بوده که حدود ۵۰۰ درصد آن مربوط به ۲ سال و نیم اخیر بوده است. امروزه ۵۸ درصد از خانوارهای تهرانی در آپارتمان‌های خریداری‌شده خود و ۴۲ درصد از خانوارها نیز در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند این در حالی است که اگر مقایسه‌ای بین حقوق وزارت کار و همچنین میانگین متوسط قیمت خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران که رقمی معادل با ۳۲ تا ۳۳ میلیون تومان است صورت بگیرد. اگر فردی تمام حقوق خود را پس‌انداز کند ۷۲ سال طول می‌کشد تا قادر به خریداری یک واحد مسکونی با ۷۲ متر زیربنا باشد.

افزایش اجاره‌بها بالاتر از نرخ تورم

سال گذشته وضعیت اجاره مسکن تعریفی نداشته است؛ زیرا بر پایه آمارها و داده‌های منتشرشده هرماه شاخص کرایه مسکن استیجاری در سال ۱۴۰۰ با افزایش مواجه بوده؛ به شکلی که در شهر تهران میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال ۱۳۹۹ از ۳۲.۳ درصد در فروردین‌ماه به ۵۱.۶ درصد در آبان ماه رسیده و در اسفندماه این شاخص ۴۶ درصد بوده است. درواقع روند افزایش قیمت اجاره مسکن در کلان‌شهر تهران از آبان ماه به بعد کندتر از قبل شده است. امید می‌رود با ادامه روند کاهشی در سال ۱۴۰۱ وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن اجاره‌ای ادامه یابد.